金砖财富数据背后的真相：楼市没有加速下滑，正在边际改善

今年前两个月，中国宏观经济数据主要指标相对于去年都出现了明显的反弹。

比如进出口前两个月超预期大涨，进出口总额增速接近20%，出口也是接近20%，如果按照美元来计算，增速超过20%。还有固定资产投资，去年全年固定资产投资下滑了3.8个百分点，这是改革开放以来少有的下滑，但是前两个月这个数据就翻红了，变成增长1.8个百分点。

还有社会消费品零售总额，到去年年底十二月份的时候，这个数据已经掉到了0.9，增速掉到0.9应该说非常低，前两个月这个数据已经回到了增长2.8。可以说今年确实主要指标都出现了明显的反弹，这是一个比较好的趋势。

但是我们也看到房地产的数据仍然在下滑，房地产的数据成了前两个月中国经济所有指标里边最大的一个拖累。

1—2月份全国房地产开发投资9612亿元，同比下降11.1%，降幅较去年全年17.3%大幅收窄6.2个百分点；其中住宅投资7282亿元，同比下降10.7%，降幅同步收窄。

还有房地产的销售，全国新建商品房销售面积9293万平方米，同比下降13.5%；销售额8186亿元，同比下降20.2%，也就是说相对于去年同期，无论是房地产的销售面积，还是房地产的销售额，都出现了一个大幅度的下滑。当然从这个下滑的幅度来看，应该是近一年多以来最大的一个幅度。

房屋新开工面积同比下降超21%，住宅新开工下降23.3%；房屋竣工面积6320万平方米，同比下降27.9%，住宅竣工下降26.9%。所以从整体来看，我们看到整体房地产的数据仍然处在一个下行的态势。

当然还包括房价。比如七十个大中城市房价的数据，虽然从国家统计局的统计具体数据来看，跌幅在大幅度的收窄，但是七十个大中城市里面，无论是新房还是二手房，无论是环比还是同比，绝大多数的城市仍然是下降的。

我们看新房环比，2月份新房环比上涨的城市是10个，持平的7个，总共17个城市未降，53个城市下降，上涨城市较1月增加5个，持平增加4个，企稳城市数量明显增多。

二手房环比上涨2个、持平2个，66个城市下降；但环比跌幅较1月收窄0.1个百分点，连续两月收窄，一线城市二手房环比降幅收窄0.4个百分点，北京、上海二手房环比由跌转涨。

如果看同比，新房同比上涨的城市数只有两个，68个城市下降；二手房70个大中城市同比全部下降，这是历史少见的深度调整。

如果说从这些数据表面看，我们得出的结论是房地产整体仍然在明显的下滑，整个市场仍然处在调整的周期。

但是我们在判断一个行业怎么样的时候，既要看数据本身，更要看趋势。特别是把同比、环比弄到一块看的时候，容易让大家出现误判。

比如房地产的销售，我们看到同比房地产的销售面积下降13.5%，销售额下降超20%，让人感觉是不是又加速下滑了？其实没有，为什么？因为这个数据是相对于去年同期的，也就是相对于2025年前两个月的高基数。所以当我们把同比跟环比揉到一块看的时候，会发现过去一年市场明显下行，但单月环比看，2月销售降幅较12月明显收窄，成交边际改善。

看整个趋势要看什么？要看环比。

比如房地产开发投资，环比降幅持续收窄，施工与建安投资逐步修复；销售环比受春节扰动短期回落，但剔除季节因素后，成交活跃度、带看量、认购率均上行；房价环比下跌城市持续减少、上涨城市翻倍，二三线城市新房环比跌幅各收窄0.1个百分点，一线城市新房由跌转平，北京、上海新房环比上涨0.2%，市场预期与交易量明显回升。